La otra mitad del camino
Casi nadie compra su primera vivienda dos veces. La mayoria de las compras empiezan por una venta, y ahi hay dos impuestos que deciden con cuanto dinero llegas de verdad a la siguiente casa.
Los dos impuestos que se confunden todo el rato
La plusvalia municipal es del ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo: se paga justo despues de firmar. La ganancia patrimonial es del IRPF, es estatal y se declara en la renta del anio siguiente. Son impuestos distintos, con plazos distintos, y se pagan los dos.La ganancia patrimonial no es la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras. Es la diferencia entre el valor de transmision (precio menos gastos de venta) y el valor de adquisicion (lo que pagaste mas los impuestos y gastos de aquella compra, mas las mejoras con factura).
Guardar las facturas de la reforma que hiciste hace ocho anios puede valer varios miles de euros en la declaracion.
Agencia, notaria, certificados y plusvalia municipal.
ITP o IVA, notaria, registro y gestoria. Suman al valor de compra.
Solo mejoras, no mantenimiento ni pintura.
Valor de transmision
231.000 €
Precio menos gastos de venta.
Valor de adquisicion
178.000 €
Precio de compra mas gastos y mejoras.
Ganancia patrimonial
53.000 €
A pagar en el IRPF
3.154 €
Con la reinversion que has indicado.
Si compras otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la parte proporcional a lo que reinviertas. Para que quede exenta del todo hay que reinvertir todo el importe obtenido.
Importe obtenido a reinvertir
170.000 €
Precio de venta menos la hipoteca que cancelas.
Parte que reinviertes
70,6 %
Ganancia que queda exenta
37.412 €
Lo que te quedaria por tributar
Tributarias por 15.588 € de ganancia, que a la escala del ahorro son 3.154 €. Reinvirtiendo 170.000 € no pagarias nada por esta ganancia.| Tramo de la ganancia | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| 0 € - 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| 6.000 € - 50.000 € | 21 % | 2.014 € |
Es la misma para toda Espana y se aplica por tramos, no de golpe.
| Tramo | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| Hasta 50.000 € | 21 % |
| Hasta 200.000 € | 23 % |
| Hasta 300.000 € | 27 % |
| Mas de 300.000 € | 30 % |
Calculo orientativo de la ganancia patrimonial. No contempla coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1995, amortizaciones si la vivienda estuvo alquilada, ni deducciones autonomicas. Si la vivienda transmitida tiene hipoteca, confirma como se calcula el importe obtenido a efectos de la reinversion: cambia cuanto tienes que reinvertir para quedar exento.
Tres formas de hacerlo y lo que cuesta cada una.
A favor
En contra
Negocia con quien compra un plazo amplio hasta la firma, o pacta quedarte unas semanas mas.
A favor
En contra
Solo si tienes colchon real o financiacion puente aprobada por escrito, no de palabra.
A favor
En contra
Se hace, pero exige coordinacion entre dos notarias, dos bancos y cuatro partes. Ponlo por escrito en las arras de las dos operaciones.
Doce pasos para vender sin sorpresas fiscales. La mayoria de los disgustos al vender no vienen del precio: vienen de dos impuestos que nadie te contó y de un papel que faltaba.