Comprar para reformar
Comprar mas barato para reformar es una estrategia de acceso a la vivienda, no un capricho. Pero una reforma mal calculada se come justo el margen que te habia hecho comprar esa casa.
En obras de renovacion y reparacion en viviendas se aplica el tipo reducido del 10% si se cumplen tres requisitos a la vez. Si falla alguno, el tipo es el general del 21%.
Ejemplo. En una obra de 10.000 EUR con 3.000 EUR de materiales (30%), se aplica el 10%. Si los materiales son 5.000 EUR (50%), se aplica el 21% a toda la obra.
Si los compras tu aparte, no cuentan aqui.
Licencia, proyecto tecnico, contenedor, certificados.
En reformas de vivienda usada, por debajo del 10% es optimismo.
Base de la obra
20.000 €
Mano de obra mas materiales.
IVA aplicable
10 %
2.000 €
Reserva para imprevistos
3.300 €
Total previsto
26.500 €
Obra con IVA, otros gastos e imprevistos.
Estas por debajo del 40%, que es el limite para poder aplicar el tipo reducido. Si el peso de los materiales sube por encima de ese porcentaje, el 21% se aplica a toda la obra, no solo a la parte de material.
Con estos datos tu obra iria al 10%
La diferencia entre el 10% y el 21% en esta obra son 2.200 €. Merece la pena comprobar los tres requisitos antes de firmar el presupuesto, y que el tipo aplicado aparezca desglosado en la factura.| Concepto | Importe |
|---|---|
| Mano de obra | 14.000 € |
| Materiales | 6.000 € |
| Base imponible | 20.000 € |
| IVA (10 %) | 2.000 € |
| Otros gastos | 1.200 € |
| Imprevistos (15 %) | 3.300 € |
| Total | 26.500 € |
El tipo de IVA aplicable depende de las circunstancias concretas de la obra y de quien la ejecuta. Esta herramienta comprueba los tres requisitos generales, pero la calificacion final corresponde a quien emite la factura. Guarda todas las facturas: las mejoras suman al valor de adquisicion si algun dia vendes.
Pintar, cambiar grifos, sustituir un electrodomestico, arreglar una persiana.
PermisosNo suele requerir licencia ni comunicacion.
Ojo con estoEn una vivienda alquilada, define bien quien paga: el desgaste ordinario no es lo mismo que un dano.
Cambiar bano y cocina, suelos, instalacion electrica o de fontaneria, carpinteria interior.
PermisosNormalmente basta con una declaracion responsable o una licencia de obra menor, segun el ayuntamiento.
Ojo con estoAunque no cambies tabiques, tocar instalaciones puede exigir boletines y certificados.
Mover o tirar tabiques que afecten a la estructura, cambiar la distribucion, ampliar, cerrar una terraza, tocar fachada o cubierta.
PermisosLicencia de obra mayor, con proyecto tecnico y direccion facultativa.
Ojo con estoHacerla sin licencia puede acabar en sancion, en orden de demolicion y en un problema para vender o hipotecar.
Fachada, cubierta, bajantes, cerramientos, aire acondicionado en fachada, ascensor.
PermisosAdemas de la licencia, hace falta autorizacion de la comunidad de propietarios.
Ojo con estoInstalar algo en un elemento comun sin acuerdo puede obligarte a retirarlo a tu costa.
Aislamiento, ventanas, sustitucion de calderas, placas solares, aerotermia.
PermisosDepende de la actuacion; en obras en fachada o cubierta, licencia y acuerdo de comunidad.
Ojo con estoEs el ambito con mas ayudas publicas disponibles, pero casi todas exigen solicitarlas ANTES de empezar la obra.
Las sorpresas aparecen al levantar suelos y abrir paredes. Una reserva para imprevistos no es pesimismo: es parte del presupuesto.
Puede impedir la venta, bloquear una hipoteca y generar discrepancias entre el Registro, el Catastro y la realidad.
De poco sirve una cocina nueva si hay una derrama de fachada aprobada. Mira las actas de la comunidad y la ITE antes de decidir.
La mayoria de programas de rehabilitacion exigen solicitud previa y no admiten obras ya iniciadas.
Existen programas estatales y autonomicos de rehabilitacion y mejora de la eficiencia energetica, con convocatorias que gestionan las comunidades autonomas. Los importes, los plazos y los requisitos cambian por territorio y por convocatoria.
El error mas caro con las ayudas
Empezar la obra antes de solicitar. La mayoria de programas no admiten actuaciones ya iniciadas, por buenas que sean.Informacion general sobre como plantear una reforma. Las licencias y los tramites concretos los fija cada ayuntamiento, y el tipo de IVA depende de las circunstancias de cada obra: consulta con tu ayuntamiento y con quien ejecute los trabajos.