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Mi Ruta de Vivienda

Antes de la escritura

Con quien compras

Toda la informacion sobre comprar vivienda esta escrita en singular, pero la mayoria de las compras las hacen dos personas. Y lo que se firma ese dia decide quien es dueno de que durante los proximos treinta anios.

Si vas a poner mas dinero que la otra persona y no lo haces constar, ese dinero deja de ser tuyo en el momento de la firma. No hay forma amable de decirlo.

Segun con quien compres

Pareja casada

Lo que decide aqui no es el amor: es el regimen economico matrimonial.

  • En derecho comun, el regimen por defecto sin capitulaciones es el de gananciales: lo que se adquiere durante el matrimonio suele ser de los dos.
  • Varios territorios con derecho civil propio tienen regimenes distintos por defecto. Comprueba cual es el tuyo antes de firmar.
  • Si aportas dinero privativo (ahorros de antes, una herencia o una donacion) y quieres que se reconozca, tiene que constar en la escritura.
  • Cambiar de regimen es posible mediante capitulaciones ante notario, antes o durante el matrimonio.

Antes de firmar

  • Averigua cual es tu regimen economico matrimonial. Mucha gente no lo sabe.
  • Si aportas dinero privativo, dilo al notario y pide que se recoja el origen y el importe.
  • Guarda los justificantes bancarios de la procedencia del dinero.

Pareja sin casarse

El caso mas frecuente y el mas desprotegido: no hay un regimen economico que os cubra.

  • Comprais como dos personas independientes que adquieren un bien en comun, en el porcentaje que digais en la escritura.
  • Si no decis nada, se presume que os corresponde el 50% a cada uno, aunque uno haya puesto mucho mas.
  • El porcentaje puede ser distinto del 50%: 70/30, 60/40 o el que refleje lo que aporta cada uno.
  • Las parejas de hecho registradas no equivalen a un matrimonio a efectos economicos, y cada comunidad tiene sus propias reglas.

Antes de firmar

  • Decidid el porcentaje de titularidad antes de ir al notario, no en la notaria.
  • Dejad por escrito quien aporta que, tanto en la entrada como en las cuotas.
  • Valorad firmar un pacto de convivencia que regule que pasa si os separais.

Con hermanos, familiares o amigos

Compartir compra abarata la entrada y complica la salida.

  • Todos los que firman la hipoteca responden del prestamo entero, no solo de su parte.
  • Si una persona quiere salir, la otra tiene que poder asumir la hipoteca o hay que vender.
  • El banco no libera a nadie del prestamo por un acuerdo privado entre vosotros: hace falta su consentimiento.
  • La convivencia cambia; la escritura no. Por eso conviene pactar la salida desde el principio.

Antes de firmar

  • Acordad que pasa si alguien quiere vender, se muda o deja de pagar.
  • Pactad un metodo para fijar el precio si uno compra la parte del otro.
  • Poned plazos: un derecho de compra preferente sin plazo no sirve de nada.

Con alguien que avala

Avalar no es un gesto simbolico: es asumir la deuda.

  • Quien avala responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con la vivienda.
  • Si dejas de pagar, el banco puede reclamar directamente a quien avala.
  • Avalar puede afectar a la capacidad de esa persona para pedir su propia financiacion.
  • Salir de un aval mas adelante requiere el consentimiento del banco, que no esta obligado a darlo.

Antes de firmar

  • Explica a quien avala, con numeros, a que se compromete exactamente.
  • Pregunta al banco si existe alguna alternativa: mas entrada, plazo mas largo o la linea de avales publica.
  • Pregunta en que momento y en que condiciones se podria liberar el aval.

Ponle numeros al reparto

Cuanto dinero se mueve de una persona a otra segun lo que escrituréis.

La operacion

EUR
EUR

Entrada, impuestos y gastos.

EUR
anios
EUR
%

Lo que aporta el dia de la firma

10.000 €

El resto de lo que hace falta para firmar.

Parte de la cuota que va a pagar

50 %

Reparto que refleja lo aportado

Persona A: 55,6 % (148.000 €)Persona B: 44,4 % (118.000 €)
%

A Persona B le corresponderia el 50 %.

Reparto por aportaciones

55,6 % / 44,4 %

Reparto que vais a escriturar

50 % / 50 %

Diferencia

10.150 €

Sobre el valor de la vivienda.

ConceptoPersona APersona BTotal
Dia de la firma40.000 €10.000 €50.000 €
Cuotas en 30 anios108.000 €108.000 €216.000 €
Aportacion total148.000 €118.000 €266.000 €

El calculo compara aportaciones economicas, que es solo una forma de mirar el reparto. Hay parejas que escrituran al 50% a proposito, y es una decision perfectamente valida. Lo que no conviene es que sea un descuido. El tratamiento juridico y fiscal de las aportaciones desiguales depende de vuestro regimen y de como se redacte la escritura: consultadlo con el notario antes de la firma.

Los cuatro problemas que aparecen despues

Aportar mas y figurar al 50%

Que pasaUno pone 40.000 EUR de entrada, el otro 10.000, y firman mitad y mitad porque parece lo justo.

ConsecuenciaEn el momento de la firma, la mitad de esa diferencia deja de ser de quien la aporto. Si la relacion termina, recuperar ese dinero es dificil y caro.

Que puedes hacerAjustar el porcentaje de titularidad a lo aportado, o hacer constar la diferencia como prestamo o como aportacion reconocida.

Que uno deje de pagar

Que pasaEn un prestamo con varios titulares se suele firmar responsabilidad solidaria.

ConsecuenciaEl banco puede reclamar la totalidad de la cuota a cualquiera de vosotros, no la mitad a cada uno.

Que puedes hacerComprobar en la escritura si la responsabilidad es solidaria y pactar entre vosotros que ocurre si alguien no puede pagar un mes.

La ruptura

Que pasaCon la casa a medias y la hipoteca viva, hay tres salidas: vender, que uno compre la parte del otro, o seguir compartiendo la deuda.

ConsecuenciaMientras no se resuelva, los dos siguen respondiendo ante el banco aunque solo viva uno.

Que puedes hacerLa extincion de condominio es la via habitual para que uno se quede la vivienda; su fiscalidad suele ser mas favorable que una compraventa, pero depende de como se articule. Consulta antes de decidir.

Las mejoras que paga uno solo

Que pasaReformas, muebles o derramas pagadas por una sola de las partes durante los anios de convivencia.

ConsecuenciaSin justificantes ni acuerdo, es muy dificil reclamarlas despues.

Que puedes hacerGuardar facturas y anotar quien paga que, sin dramatismo: es contabilidad, no desconfianza.

Que deberia recoger un pacto entre quienes compran juntos

  • 1Porcentaje de titularidad de cada persona y en que se basa.
  • 2Que aporta cada uno a la entrada, a los impuestos y a los gastos.
  • 3Como se reparten la cuota, la comunidad, el IBI, el seguro y el mantenimiento.
  • 4Que ocurre si alguien no puede pagar temporalmente.
  • 5Como se valoran las mejoras y reformas que paga una sola parte.
  • 6Que pasa si uno quiere vender: derecho de compra preferente, plazo y metodo de valoracion.
  • 7Que pasa en caso de ruptura o de fallecimiento.
  • 8Como se resuelven los desacuerdos.

Que es esto y que no es

Esto es una lista de temas a tratar, no un modelo de contrato. Un pacto de este tipo lo redacta un profesional del derecho, y cuesta mucho menos que un pleito.

Informacion general para que sepas que preguntar y que decidir antes de firmar. La situacion concreta depende de tu regimen economico, del derecho civil aplicable en tu territorio y de como se redacte la escritura. Consulta con notario o con un profesional del derecho.

Siguiente pasoQue se firma exactamente en la notariaNumerosCalcular la capacidad de compra conjunta