Vender entre todos
Lo mas simple si hay acuerdo: se vende y se reparte el dinero segun los porcentajes.
Otra via de acceso
Heredar una vivienda
Heredar una vivienda es una de las formas mas habituales de acceder a una casa en Espana, y probablemente la peor explicada. Llega en el peor momento, con plazos cortos y con impuestos que hay que pagar antes de tener nada.
Lo primero, antes que los papeles
Tienes seis meses desde el fallecimiento para presentar el impuesto de sucesiones. Se puede pedir una prorroga de otros seis, pero hay que solicitarla dentro de los cinco primeros meses y lleva intereses de demora. Es el plazo que mas gente se salta sin saberlo.
Fuente oficial: Agencia Estatal de Administracion TributariaUltima revision: 23 de agosto de 2026Verificado
El recorrido, paso a paso
- 1
Reunir los certificados
Certificado de defuncion, certificado de ultimas voluntades y certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
Los dos ultimos se piden al Ministerio de Justicia y hacen falta para saber si hay testamento y si habia seguros de vida.
Desde los quince dias habiles siguientes al fallecimiento.
- 2
Testamento o declaracion de herederos
Si hay testamento, se pide copia autorizada a la notaria donde se otorgo. Si no lo hay, se tramita un acta de declaracion de herederos.
La declaracion de herederos es un tramite notarial cuando se trata de descendientes, ascendientes o conyuge.
En cuanto tengas el certificado de ultimas voluntades.
- 3
Inventario de bienes y deudas
Todo lo que deja la persona fallecida: inmuebles, cuentas, vehiculos, y tambien las deudas.
Una herencia se acepta entera: bienes y deudas. Por eso el inventario no es un tramite, es la informacion que necesitas para decidir.
Antes de aceptar nada.
- 4
Aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar
Tres opciones con consecuencias muy distintas.
La aceptacion pura y simple hace que respondas de las deudas incluso con tu propio patrimonio. A beneficio de inventario limita la responsabilidad a lo que se hereda. Renunciar debe hacerse ante notario y es irrevocable.
Antes de que venza el plazo del impuesto.
- 5
Escritura de aceptacion y adjudicacion
El documento notarial que reparte los bienes entre los herederos.
Aqui se decide quien se queda que. Si la vivienda queda para varios, nace un proindiviso: todos son duenos de una parte indivisa.
Una vez decidido el reparto.
- 6
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Impuesto autonomico que se paga por heredar.
Cada comunidad autonoma tiene sus propias reducciones y bonificaciones, y las diferencias entre territorios son enormes. Suele haber una reduccion importante por la vivienda habitual de la persona fallecida, condicionada a mantenerla unos anios.
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis.
- 7
Plusvalia municipal
El ayuntamiento tambien cobra por la transmision del suelo, tambien cuando es por herencia.
Se declara en el ayuntamiento donde este el inmueble. El plazo en las herencias es distinto del de una compraventa: comprueba el de tu municipio.
Consultalo en tu ayuntamiento.
- 8
Inscripcion en el Registro
Inscribir la escritura de adjudicacion para que la vivienda conste a tu nombre.
Sin inscribir no puedes vender ni hipotecar con normalidad.
Despues de liquidar los impuestos.
- 9
Cambios y gastos corrientes
IBI, comunidad, suministros y seguro a nombre de quien hereda.
Una vivienda heredada genera gastos desde el primer dia, este vacia o no.
Tras la inscripcion.
Aceptar una herencia no es solo recibir
Una herencia incluye las deudas. Aceptarla sin mas puede hacer que respondas con tu propio patrimonio. Aceptarla a beneficio de inventario limita la responsabilidad a lo que se hereda. Si hay deudas de por medio, esta decision merece asesoramiento antes de firmar nada.Cuando la casa queda para varios hermanos
Es la situacion mas frecuente y la que mas conflictos genera. Mientras la vivienda esta en proindiviso, ninguno puede vender la casa entera por su cuenta, pero cualquiera puede vender su parte o pedir la division de la cosa comun.
Que uno compre la parte de los demas
Se articula normalmente como extincion de condominio, cuya fiscalidad suele ser mas favorable que una compraventa. Consulta como plantearlo antes de firmar.
Alquilarla y repartir
Mantiene la propiedad conjunta y reparte ingresos y gastos, pero exige acuerdo continuo sobre reparaciones y morosidad.
Division judicial
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede acudir al juzgado. Es la salida mas lenta y mas cara para todos.
Si vas a vender la vivienda heredada
- El valor de adquisicion a efectos del IRPF es el que se declaro en el impuesto de sucesiones, mas los gastos e impuestos de la herencia.
- Declarar un valor bajo en la herencia para pagar menos por sucesiones puede salirte caro despues, porque aumenta la ganancia patrimonial al vender.
- Si vendes antes de cumplir el plazo de permanencia de la reduccion por vivienda habitual, puedes perder esa reduccion y tener que regularizar.
- La exencion por reinversion en vivienda habitual no se aplica a una vivienda heredada que no era la tuya habitual.
Informacion general para orientarte en el proceso y en los plazos. El impuesto de sucesiones es autonomico y las diferencias entre comunidades son muy grandes: los importes concretos dependen del territorio, del parentesco y del patrimonio previo. Consulta con notario, gestor o asesor antes de aceptar o renunciar a una herencia.