En el camino hacia una vivienda te vas a cruzar con mucha gente que te ayuda. Casi todos cobran de alguien. Saber de quien cobran no los convierte en malos: te dice que esperar de cada uno.
Las tres preguntas que ordenan todo
1A quien representa esta persona: a mi, a la otra parte, o a si misma?
2Quien le paga, cuanto y en que momento?
3Que pasa si la operacion no sale: cobra igual?
Con estas tres respuestas por escrito, casi ningun intermediario te va a sorprender.
Quien trabaja para quien
La tabla que casi nadie te ensena. Ninguno de ellos es el malo de la pelicula: simplemente no todos estan de tu lado, y conviene saber cual es cual.
Quien
A quien representa
Quien le paga
Precio
Agencia inmobiliaria
Normalmente para quien vende, que es quien le encarga la venta.
Habitualmente quien vende, mediante un contrato de encargo. En algunas zonas se intenta cobrar tambien al comprador.
Precio libre
Personal shopper inmobiliario
Para ti, que eres quien le contrata.
Tu, normalmente con una parte al firmar el encargo y el resto al cerrar la compra.
Precio libre
Portales de anuncios
Para quien publica el anuncio, que es quien les paga.
Quien anuncia. Para quien busca suelen ser gratuitos, con servicios de pago opcionales.
Precio libre
Intermediario de credito inmobiliario
Depende del acuerdo: puede cobrar de ti, del banco, o de ambos. Es la pregunta clave.
Tu, el banco mediante una comision por operacion, o los dos.
Precio libre
Prestamistas no bancarios y financieras
Para si mismos: son la parte prestamista, no un asesor.
Tu, en el tipo de interes y en las comisiones.
Precio libre
Tu banco
Para el banco. Quien te atiende es un comercial, no un asesor independiente.
Tu, a lo largo de veinte o treinta anios.
Precio libre
Sociedad de tasacion
Debe ser independiente. La encarga el banco o tu, pero su informe no puede plegarse a lo que le convenga a ninguno.
Habitualmente el comprador.
Precio libre
Gestoria
Para quien la contrata. En operaciones con hipoteca suele imponerla el banco.
En la compraventa, el comprador. En el prestamo, la normativa atribuye la mayor parte de los gastos al banco.
Precio libre
Administrador de fincas
Para la comunidad, no para ti.
La comunidad, con la cuota mensual.
Precio libre
Promotora y cooperativa de viviendas
La promotora, para si misma. La gestora de una cooperativa, en teoria para las personas socias.
Tu, con entregas a cuenta durante la construccion.
Precio libre
Notario
No es un intermediario. Es un funcionario publico imparcial: no representa ni al banco ni a la agencia ni a ti.
Sus aranceles estan regulados. En la compraventa suele pagarlos el comprador; en el prestamo, la mayor parte corresponde al banco.
Arancel regulado
Registrador de la propiedad
Nadie en particular: es un servicio publico.
Quien solicita la nota o la inscripcion. Aranceles regulados.
Arancel regulado
Ficha por ficha
Que hace cada uno, que gana, que aporta y donde conviene tener cuidado.
Agencia inmobiliaria
Tambien: API, agente de la propiedad inmobiliaria, agencia
Verificado
Intermedia entre quien vende y quien compra: capta la vivienda, la publica, ensena, filtra visitas y acompana hasta la firma.
A quien representa
Normalmente para quien vende, que es quien le encarga la venta.
Quien le paga
Habitualmente quien vende, mediante un contrato de encargo. En algunas zonas se intenta cobrar tambien al comprador.
Cuanto cuesta
Suele fijarse como un porcentaje del precio de venta mas IVA. Es precio libre: no hay tarifa oficial.
Precio libre: practica de mercado
En Espana no existe colegiacion obligatoria estatal para ejercer. Algunas comunidades si exigen inscripcion en un registro autonomico.
A favor
Filtra viviendas y te ahorra tiempo y visitas inutiles.
Conoce la zona, los precios reales de cierre y los tiempos.
Se encarga de la documentacion y coordina notaria y gestoria.
Una agencia seria detecta problemas de la vivienda antes que tu.
En contra
Su cliente suele ser quien vende: su objetivo es cerrar al mejor precio para la otra parte.
Cobra si la operacion se cierra, asi que tiene incentivo para que se cierre.
La informacion que te da sobre la vivienda conviene comprobarla por tu cuenta.
Puede presionar con la urgencia: hay otro interesado, hay que decidir hoy.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Trabaja usted para la propiedad o para mi?
Quien le paga los honorarios y cuanto son exactamente?
Puedo ver la nota simple actualizada de la vivienda?
Que gastos me van a repercutir a mi y en concepto de que?
Senales de alarma
Que te pidan dinero para reservar antes de ensenarte la nota simple.
Que te den prisa con un supuesto comprador que ofrece mas.
Que se nieguen a poner por escrito lo que te prometen de palabra.
Que te digan que no hace falta comprobar cargas porque ya lo han mirado ellos.
Como comprobarlo. Pide su identificacion fiscal y comprueba si tu comunidad autonoma tiene registro de agentes inmobiliarios. En Cataluna el registro es obligatorio y publico.
Busca vivienda por encargo tuyo, la analiza, negocia el precio y te acompana hasta la firma.
A quien representa
Para ti, que eres quien le contrata.
Quien le paga
Tu, normalmente con una parte al firmar el encargo y el resto al cerrar la compra.
Cuanto cuesta
Suele combinarse una cantidad fija inicial con un porcentaje del precio final. Es precio libre.
Precio libre: practica de mercado
Misma situacion que las agencias: sin colegiacion obligatoria estatal, con registro autonomico en algunos territorios.
A favor
Es el unico profesional del mercado que trabaja para el comprador.
Negocia por ti y sin el vinculo emocional que tu tienes con la vivienda.
Accede a viviendas que todavia no estan publicadas.
Suele revisar la documentacion antes de que entregues ninguna senal.
En contra
Es un coste adicional que sale de tu bolsillo, no del precio de la vivienda.
Si cobra un porcentaje del precio de compra, su incentivo no es que compres barato.
La calidad varia mucho: no hay un titulo que garantice nada.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Cobra usted algo de la parte vendedora o de alguna agencia?
Como se calculan sus honorarios si el precio final baja?
Que pasa si no encuentro nada y desisto?
Que documentacion revisa usted antes de que yo entregue una senal?
Senales de alarma
Que cobre a la vez de ti y de quien vende.
Que el encargo sea indefinido o dificil de cancelar.
Que se resista a pactar por escrito que pasa si no compras nada.
Como comprobarlo. Pide contrato de encargo por escrito, con honorarios, duracion y condiciones de cancelacion.
Portales de anuncios
Tambien: webs de pisos
Pendiente de verificar
Publican anuncios de terceros. No venden ni alquilan: ponen el escaparate.
A quien representa
Para quien publica el anuncio, que es quien les paga.
Quien le paga
Quien anuncia. Para quien busca suelen ser gratuitos, con servicios de pago opcionales.
Cuanto cuesta
Gratuito para quien busca en su uso basico.
Precio libre: practica de mercado
No verifican la titularidad ni el estado de las viviendas que se publican.
A favor
Te dan una idea rapida de precios y oferta de la zona.
Permiten comparar mucho en poco tiempo.
En contra
Hay anuncios desactualizados, duplicados y con fotos que no corresponden.
Los precios son de oferta, no de cierre: lo que se pide no es lo que se paga.
Es el terreno favorito de las estafas de alquiler.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Senales de alarma
Precio muy por debajo del mercado de la zona.
Que no te dejen ver la vivienda antes de pagar una reserva.
Que te pidan dinero por transferencia o aplicacion de pago sin contrato ni identificacion.
Que la persona diga estar fuera de Espana y te vaya a enviar las llaves.
Como comprobarlo. Nunca entregues dinero sin ver la vivienda por dentro y sin comprobar quien es el propietario en el Registro.
Intermediario de credito inmobiliario
Tambien: broker hipotecario, asesor hipotecario
Verificado
Presenta tu caso a varios bancos, negocia condiciones y te acompana hasta la firma del prestamo.
A quien representa
Depende del acuerdo: puede cobrar de ti, del banco, o de ambos. Es la pregunta clave.
Quien le paga
Tu, el banco mediante una comision por operacion, o los dos.
Cuanto cuesta
Puede ser una cantidad fija, un porcentaje del capital, o cobrar solo del banco. Es precio libre y debe constar por escrito.
Precio libre: practica de mercado
Esta actividad SI esta regulada. Los intermediarios de credito inmobiliario deben estar inscritos en un registro, del Banco de Espana o de la comunidad autonoma segun donde operen, y deben tener un seguro de responsabilidad civil profesional o un aval bancario.
A favor
Puede conseguir condiciones mejores que las que te da tu banco de siempre.
Presenta varias ofertas comparables sin que tengas que ir banco por banco.
Conoce que entidad acepta cada perfil, lo que ahorra denegaciones.
En contra
Si cobra del banco, su incentivo puede no ser la oferta mas barata para ti.
Sus honorarios pueden comerse el ahorro que consigue.
Algunos cobran por gestionar aunque no te concedan nada.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Esta usted inscrito en el registro? Deme su numero de inscripcion.
Cobra del banco, de mi, o de los dos? Cuanto en cada caso?
Sus honorarios se pagan aunque al final no firme?
Con cuantas entidades trabaja y me va a ensenar todas las ofertas?
Senales de alarma
Que no pueda acreditar su inscripcion en el registro.
Que te pida dinero por adelantado antes de conseguir ninguna oferta.
Que te garantice la concesion de la hipoteca: nadie puede garantizarla.
Que te proponga inflar ingresos o aportar documentacion que no refleja tu situacion.
Como comprobarlo. Comprueba su inscripcion en el registro de intermediarios de credito inmobiliario del Banco de Espana o el de tu comunidad autonoma.
Tambien: prestamista inmobiliario, credito con garantia hipotecaria, reunificacion de deudas
Verificado
Prestan dinero fuera del circuito bancario habitual, a menudo con la vivienda como garantia.
A quien representa
Para si mismos: son la parte prestamista, no un asesor.
Quien le paga
Tu, en el tipo de interes y en las comisiones.
Cuanto cuesta
Habitualmente bastante mas caro que un prestamo hipotecario bancario.
Precio libre: practica de mercado
Los prestamistas inmobiliarios que conceden prestamos con garantia hipotecaria sobre vivienda a consumidores deben estar inscritos en el registro correspondiente y cumplir las obligaciones de transparencia de la normativa de credito inmobiliario.
A favor
Pueden aceptar perfiles que un banco rechaza.
Suelen resolver mas rapido.
En contra
El coste total puede ser muy superior al de una hipoteca bancaria.
Poner la vivienda como garantia de una deuda de consumo convierte un problema de liquidez en un riesgo de perder la casa.
Las reunificaciones bajan la cuota alargando el plazo: casi siempre se acaba pagando mucho mas.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Cual es la TAE y cuanto voy a devolver en total, en euros?
Que ocurre exactamente si me retraso en una cuota?
Que garantia estoy dando y sobre que bien?
Esta usted inscrito en el registro? Deme el numero.
Senales de alarma
Que te insistan en que firmes rapido y sin leer.
Que te pidan pagos por adelantado en concepto de estudio o apertura antes de nada.
Que eviten darte la TAE por escrito.
Que la operacion se plantee sin pasar por notario.
Como comprobarlo. Antes de firmar nada, compara el coste total con el de una hipoteca normal y consulta con un servicio de orientacion. Si la situacion es de dificultad economica, servicios sociales y las oficinas de vivienda tienen programas de intermediacion.
Estudia tu perfil, te ofrece un prestamo y, si lo aceptas, te lo concede.
A quien representa
Para el banco. Quien te atiende es un comercial, no un asesor independiente.
Quien le paga
Tu, a lo largo de veinte o treinta anios.
Cuanto cuesta
El interes, las comisiones y los productos que acompanan al prestamo.
Precio libre: practica de mercado
Sujeto a la normativa de credito inmobiliario: obligacion de entregar la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato con antelacion, y acta previa ante notario.
A favor
Si ya eres cliente, puede tener tu historial y agilizar el estudio.
Una oferta bancaria es siempre comparable con otra gracias a la FEIN.
En contra
La primera oferta rara vez es la mejor que pueden hacerte.
Los productos vinculados pueden costar mas de lo que bonifican.
Que te atiendan bien no significa que te asesoren en tu interes.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Cual es la TAE con y sin productos vinculados?
Que productos son obligatorios y cuales solo bonifican?
Que comision de amortizacion anticipada tiene?
Me puede entregar la FEIN para llevarmela y compararla?
Senales de alarma
Que te digan que un seguro es obligatorio sin ponerlo por escrito.
Que te presionen para firmar sin respetar el plazo de reflexion.
Que las condiciones de la escritura no coincidan con las de la FEIN.
Como comprobarlo. Pide siempre la FEIN y compara al menos tres ofertas con el comparador de la plataforma.
Emite un informe con el valor de la vivienda que el banco usa para decidir cuanto presta.
A quien representa
Debe ser independiente. La encarga el banco o tu, pero su informe no puede plegarse a lo que le convenga a ninguno.
Quien le paga
Habitualmente el comprador.
Cuanto cuesta
Depende del tipo de inmueble y de la sociedad.
Precio libre: practica de mercado
Las sociedades de tasacion estan sujetas a homologacion y supervision del Banco de Espana.
A favor
Te da una referencia independiente de lo que vale la vivienda.
La tasacion es tuya: puedes llevarla a otro banco.
En contra
Si tasa por debajo del precio, el dinero que falta lo pones tu.
Tiene caducidad, asi que si la operacion se alarga puede haber que repetirla.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Puedo elegir yo la sociedad de tasacion?
Me entregan el informe completo aunque el banco deniegue la operacion?
Senales de alarma
Que el banco se niegue a entregarte el informe que has pagado.
Como comprobarlo. Puedes consultar si una sociedad de tasacion esta homologada en los registros oficiales del Banco de Espana.
Gestoria
Tambien: gestor administrativo
Pendiente de verificar
Liquida los impuestos, presenta la escritura en el Registro y coordina los tramites posteriores a la firma.
A quien representa
Para quien la contrata. En operaciones con hipoteca suele imponerla el banco.
Quien le paga
En la compraventa, el comprador. En el prestamo, la normativa atribuye la mayor parte de los gastos al banco.
Cuanto cuesta
Honorarios libres, mas los impuestos y tasas que adelanta por tu cuenta.
Precio libre: practica de mercado
Actividad profesional con colegios profesionales propios.
A favor
Te evita plazos fiscales y errores de presentacion que salen caros.
Agiliza la inscripcion registral.
En contra
Si la impone el banco, no la eliges tu.
Conviene distinguir en la factura sus honorarios de los impuestos que solo adelanta.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Puedo elegir yo la gestoria?
Me desglosa que parte son honorarios y que parte impuestos y tasas?
Senales de alarma
Facturas sin desglose entre honorarios y suplidos.
Como comprobarlo. Pide presupuesto por escrito y desglosado antes de la firma.
Administrador de fincas
Tambien: administrador de la comunidad
Pendiente de verificar
Gestiona la comunidad de propietarios del edificio.
A quien representa
Para la comunidad, no para ti.
Quien le paga
La comunidad, con la cuota mensual.
Cuanto cuesta
Incluido en la cuota de comunidad.
Precio libre: practica de mercado
Actividad profesional con colegios propios.
A favor
Es quien puede certificar si la vivienda esta al corriente de pagos.
Tiene las actas donde constan las derramas aprobadas.
En contra
No trabaja para el comprador: te atendera, pero su cliente es la comunidad.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Esta la vivienda al corriente de los pagos de la comunidad?
Hay derramas aprobadas o previstas? Puedo ver las ultimas actas?
Cual es la cuota mensual y que incluye?
Senales de alarma
Que quien vende te desanime a pedir el certificado de estar al corriente.
Como comprobarlo. Pide el certificado de deuda con la comunidad antes de la firma: el comprador responde de las cuotas del anio en curso y los tres anteriores.
Promotora y cooperativa de viviendas
Tambien: obra nueva sobre plano, gestora de cooperativa
Pendiente de verificar
Construye y vende vivienda nueva. En una cooperativa, las personas socias son a la vez promotoras de su propia vivienda.
A quien representa
La promotora, para si misma. La gestora de una cooperativa, en teoria para las personas socias.
Quien le paga
Tu, con entregas a cuenta durante la construccion.
Cuanto cuesta
El precio de la vivienda. En cooperativa, ademas, los gastos de gestion.
Precio libre: practica de mercado
Las cantidades entregadas a cuenta antes de la entrega deben estar garantizadas mediante seguro o aval e ingresarse en cuenta especial.
A favor
Vivienda nueva, con garantias de obra y eficiencia energetica actual.
La cooperativa puede abaratar el precio al no haber margen de promotor.
En contra
Pagas antes de tener nada construido.
Los plazos de entrega se retrasan con frecuencia.
En cooperativa asumes riesgo de promocion: sobrecostes y decisiones colectivas.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Donde se ingresan mis entregas a cuenta y con que aval o seguro estan garantizadas?
Que ocurre si la obra se retrasa o no se termina?
Que incluye exactamente el precio y que es mejora opcional?
En cooperativa: que cobra la gestora y que pasa si me doy de baja?
Senales de alarma
Que te pidan entregas a cuenta sin aval ni cuenta especial.
Que no haya licencia de obra concedida.
Contratos de cooperativa que no dejan claro el coste final ni el reparto de sobrecostes.
Como comprobarlo. Exige el documento del aval o seguro de las cantidades entregadas y comprueba la licencia en el ayuntamiento.
Notario
Tambien: notaria
Verificado
Da fe publica, controla la legalidad de lo que se firma y esta obligado a explicartelo hasta que lo entiendas.
A quien representa
No es un intermediario. Es un funcionario publico imparcial: no representa ni al banco ni a la agencia ni a ti.
Quien le paga
Sus aranceles estan regulados. En la compraventa suele pagarlos el comprador; en el prestamo, la mayor parte corresponde al banco.
Cuanto cuesta
Arancel regulado por normativa, no precio libre.
Arancel regulado
Aranceles regulados y acta previa gratuita para el prestatario en prestamos hipotecarios.
A favor
Es la unica persona de la mesa que no gana nada con que firmes.
Puedes elegirlo tu, aunque el banco o la agencia sugieran otro.
El acta previa es gratuita y esta para resolver tus dudas.
En contra
No negocia por ti ni decide si la operacion te conviene.
No revisa el estado fisico de la vivienda ni si el precio es razonable.
Que preguntarle y cuando desconfiar
Preguntale esto
Esto que voy a firmar coincide con la FEIN que me dieron?
Que significa esta clausula en cristiano?
La vivienda esta libre de cargas hoy?
Senales de alarma
Que te digan que no puedes elegir notario.
Que intenten juntar el acta previa y la firma el mismo dia.
Como comprobarlo. El derecho a elegir notario es tuyo. Ejercelo.
Califica e inscribe la escritura, y expide las notas simples con la situacion juridica de la vivienda.
A quien representa
Nadie en particular: es un servicio publico.
Quien le paga
Quien solicita la nota o la inscripcion. Aranceles regulados.
Cuanto cuesta
Arancel regulado.
Arancel regulado
Aranceles regulados por normativa.
A favor
La nota simple cuesta muy poco y evita los peores problemas.
La inscripcion es lo que protege tu propiedad frente a terceros.
En contra
El Registro dice quien es el dueno y que cargas hay, no si la casa esta bien o si el precio es justo.
Como comprobarlo. Pide tu la nota simple, no te conformes con la que te ensenen.
Alquiler: una regla que conviene saberse
Alquiler: los honorarios de agencia no te los pueden cobrar a ti
Desde la reforma introducida por la ley por el derecho a la vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos de gestion inmobiliaria y los de formalizacion del contrato corren a cargo del arrendador en los arrendamientos de vivienda.
Los gastos de gestion inmobiliaria y los de formalizacion del contrato seran a cargo del arrendador.
Si una agencia te reclama honorarios por alquilar una vivienda, pide que te lo justifiquen por escrito y en que concepto.
Guarda el contrato, los recibos y cualquier justificante de lo que hayas pagado.
Puedes acudir a la oficina municipal de informacion al consumidor o a la oficina de vivienda de tu comunidad.
Ojo con las cantidades disfrazadas: cuota de estudio, gastos de tramitacion o servicios anadidos que no has pedido.
Dos calculadoras para dejar de hablar de porcentajes y hablar de euros.
EUR
3 %
Es precio libre: preguntalo y pidelo por escrito.
%
Honorarios
5.400 €
Con IVA
6.534 €
Lo que se factura de verdad.
Sobre el precio
3,63 %
Parte del precio que se va en intermediacion.
Quien lo paga y quien lo soporta no siempre coinciden
En una compraventa los honorarios suelen pagarlos quien vende, pero quien vende los tiene en cuenta al fijar el precio. Dicho de otra forma: aunque no aparezcan en tu factura, suelen estar dentro de lo que pagas. Por eso conviene saber cuanto son.
Una cosa mas, por justicia
Un buen profesional inmobiliario ahorra dinero, tiempo y disgustos, y detecta problemas que tu no verias. Nada de esto va contra ellos: va contra llegar a una mesa sin saber quien esta sentado enfrente.
Esta pagina describe roles y practicas habituales del mercado para que sepas con quien tratas. Los importes que se citan como practica de mercado no son tarifas oficiales: son precios libres que debes pedir siempre por escrito.
Texto legal citado consultado el 23 de agosto de 2026.
