Paso 7 de la ruta de compra
La senal es el primer momento en el que sale dinero de verdad de tu cuenta. Y casi siempre ocurre antes de que sepas si el banco te va a conceder la hipoteca.
Un papel, normalmente de la agencia, por el que retiras la vivienda del mercado unos dias.
Suele implicar una cantidad pequena a cuenta del precio. Su alcance depende por completo de lo que diga el documento: hay reservas que no obligan a nada y otras que funcionan como unas arras.
Lee quien recibe el dinero y en que concepto. No es lo mismo entregarlo a la propiedad que a una agencia.
Permiten a las dos partes echarse atras pagando un precio conocido de antemano.
Si se arrepiente quien compra, pierde la cantidad entregada. Si se arrepiente quien vende, debe devolverla duplicada. Es la modalidad mas habitual en la compraventa de vivienda y esta prevista en el articulo 1454 del Codigo Civil.
Para que sean penitenciales tiene que decirlo el contrato con claridad.
Son una senal de que el contrato ya existe: no dan derecho a echarse atras.
Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o reclamar danos y perjuicios. No hay un precio tasado para arrepentirse.
Si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias.
Funcionan como una penalizacion pactada para quien incumple.
No permiten desistir libremente: sirven para fijar de antemano la indemnizacion, sin perjuicio de poder exigir el cumplimiento.
Es la modalidad menos frecuente entre particulares.
Un contrato completo firmado antes de ir al notario.
Obliga a las dos partes a comprar y vender en los terminos pactados. No transmite la propiedad, que se produce con la escritura y la entrega.
Es mucho mas exigente que unas arras: valora si te interesa firmarlo antes de tener la hipoteca aprobada.
Los seis escenarios que de verdad ocurren.
Con arras penitenciales, pierde lo entregado y el contrato termina ahi. Con arras confirmatorias, la otra parte puede exigir que la compra se cumpla o reclamar los danos causados.
Que puedes hacer. Antes de firmar, pregunta que ocurre exactamente si cambias de opinion. Si nadie sabe responderte, no firmes todavia.
Con arras penitenciales debe devolver el doble de lo recibido. Con arras confirmatorias puedes exigir el cumplimiento del contrato.
Que puedes hacer. Guarda el justificante de la transferencia: es la prueba de lo que entregaste y cuando.
Depende de lo que ponga el contrato. Si no hay ninguna clausula que lo contemple, puedes perder la senal aunque la negativa no dependa de ti.
Que puedes hacer. Esta es la clausula mas importante del documento: que la senal se devuelva si acreditas la denegacion de la financiacion en un plazo concreto. Se pide, se negocia y se pone por escrito.
Si el contrato dice que la vivienda se entrega libre de cargas y no es asi, hay incumplimiento de quien vende.
Que puedes hacer. Incluye que la vivienda se entrega libre de cargas, gravamenes, ocupantes y al corriente de comunidad e impuestos.
El banco presta sobre el menor valor entre precio y tasacion, asi que tendras que poner mas dinero tuyo. Si no lo tienes, el problema es el mismo que una denegacion.
Que puedes hacer. La clausula de financiacion deberia cubrir tambien el caso de que la hipoteca concedida sea insuficiente.
Obras sin legalizar, expedientes abiertos o discrepancias con el Catastro pueden impedir la inscripcion o generar sanciones.
Que puedes hacer. Pide que se acredite la situacion urbanistica antes de la firma, sobre todo en casas, aticos y viviendas reformadas.
| Elemento | Por que |
|---|---|
| Identificacion completa de las partes y de la vivienda, con referencia catastral y datos registrales. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Precio total, cantidad entregada y forma de pago del resto. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Tipo de arras, dicho con esas palabras. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Plazo para firmar la escritura y notaria elegida. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Condicion de financiacion: que ocurre si el prestamo se deniega o es insuficiente. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Estado de cargas, ocupantes, comunidad, IBI y suministros. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Reparto de gastos e impuestos entre las partes. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
| Que se incluye en la venta: muebles, plaza de garaje, trastero. | Evita discusiones cuando el dinero ya esta entregado. |
La clausula que mas dinero salva
Que la senal se devuelva si el banco deniega la hipoteca o concede menos de lo necesario, acreditandolo en un plazo concreto. Se pide antes de firmar, no despues.Esto es informacion educativa para que sepas que preguntar. No sustituye la revision del documento concreto por un profesional del derecho.
Comprueba que lo has pillado
Firmas arras y despues el banco te deniega la hipoteca. Recuperas la senal?